O mercado imobiliário português finalizou o ano de 2022 com um investimento total de 34 mil milhões de euros divididos entre imobiliário comercial e as transações de imóveis, de acordo com as estimativas apresentadas pela consultora JLL.
Desta forma, este valor representa um aumento de 14% em comparação com os 31 mil milhões de euros verificados no ano anterior, sendo que terão sido vendidas 168 mil casas, o que significou um ligeiro crescimento de 2%, face a 2021.
Por sua vez, o crédito habitação concedido equivale a cerca de 50% do montante transacionado em habitação, em comparação com os 76% de 2008, enquanto o crédito concedido aumentou 7% (até outubro) apesar das condições de financiamento mais restritas.
En relação às nacionalidades dos compradores em vendas levadas a cabo pela consultora, 54% são a portugueses e 46% estrangeiros, onde se destacam os cidadãos brasileiros, norte-americanos e ingleses.
Para 2023, a JLL indica que o surgimento de nova oferta será limitado devido ao aumento dos custos de construção e aos licenciamentos demorados, sendo que a classe média será a mais impactada no acesso à habitação, devido à falta de oferta, pressão sobre os preços e maiores restrições no acesso ao crédito.
O volume de investimento comercial feito em 2022 deverá ser de 3,3 mil milhões de euros, num crescimento de 66% face a 2021 e equiparado aos anos recorde de 2018 e 2019. O segmento de hotelaria foi o principal responsável com 35% do montante.
Para este ano, a consultora prevê um ajuste de preços e aumento dos custos de financiamento, embora se antecipe 2023 como um ano robusto e com muita liquidez disponível, num mercado com limitações de oferta de produto core.
Nos escritórios, o volume de absorção em Lisboa deverá ter atingido os 275 mil m2, mais 70% do que em 2021 e estabelecendo novo recorde, já que ultrapassou em 18% o ano de 2008, o melhor de sempre para a ocupação de escritórios até à data. A renda prime ascende a 27 euros/m2, em crescimento face a 2021, devido ao desequilíbrio entre a oferta e procura e a uma maior qualificação da oferta que entra no mercado.
Já no Porto, o take-up deverá ficar nos 53.500 m2, menos 6% do que em 2021, com a renda prime a fixar-se nos 18 euros/m2, estável face a 2021.
No ano de 2023, a consultora indica que falta de oferta disponível mantém-se como a grande preocupação deste mercado, já que 61% da área que será concluída este ano (equivalente a 199 mil m2) já está comprometida.
No segmento de industrial e logística, o volume de absorção estimado pela JLL é de 450 mil m2, o que representa uma descida de 25% face a 2021, refletindo a escassez de oferta e os constrangimentos no lançamento de novos produtos.
Para 2023, a consultora considera que este segmento pode beneficiar das estratégias de relocalização dos hubs de produção e distribuição das empresas para mais perto do consumidor europeu, mas é um mercado que continua marcado pela falta de oferta, com pressão sobre as rendas e emergência de zonas secundárias.
No retalho, a JLL destaca a Avenida da Liberdade, em Lisboa, como uma das zonas que mais beneficiou da retoma da atividade pós-Covid, mas que por outro lado, tem sido travada pela escassez de oferta, o que impulsionou as rendas em cerca de 10% no último ano para 110 euros/m2.
De resto, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas no mercado português, fixando-se nos 115 euros/m² para os centros comerciais prime, nos 12 euros/m² para o retalho alimentar e stand alones, e nos 11 euros/m² para os retail parks.
Já no comércio de rua, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas em Lisboa (130 euros/m² praticados no Chiado) e aumentaram no Porto (70 euros/m² na rua Santa Catarina).
Para este ano, a consultora antecipa uma queda no consumo, o que poderá afetar a procura de espaços de retalho, devido à redução do poder de compra das famílias, num cenário que é não só nacional como internacional.
Já na promoção imobiliária e em desenvolvimento estima-se um volume de 350 milhões de euros entre terrenos para nova construção e edifícios para reabilitar ou requalificar. Em 2023, esta atividade enfrenta desafios no próximo ano, dado o agravamento dos custos de construção e os obstáculos à atividade como a burocracia e a morosidade dos licenciamentos.
Por último, os portefólios de non-performing loans ou créditos não produtivos (NPL) e os real estate owned assets ou ativos que ficam em posse dos bancos (REO’s) deverão gerar um volume de transações em 2022 próximo dos dois mil milhões de euros, uma quebra face a 2021 e muito distante da dinâmica de anos mais fortes, como 2018 e 2019.
Um cenário provocado pelas preocupações em torno do aumento do crédito malparado em Portugal, assim como no resto da Europa, pela conjugação da deterioração das condições macroeconómicas e do aumento das taxas de juro, que terão impacto na capacidade das famílias e empresas cumprirem o seu serviço da dívida.
Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, encara o ano de 2023 “com moderado otimismo, apesar da conjuntura económica adversa e da perda de poder de compra de empresas e famílias, vamos continuar a ter um mercado onde a oferta existente não responde claramente às necessidades da procura, mesmo que essa procura possa abrandar”.
Fonte e crédito da imagem: O Jornal Económico / Portugal
